Сдача недвижимости и другого имущества в аренду может быть самостоятельным направлением бизнеса для индивидуального предпринимателя. Но прежде чем заключать договоры с арендаторами, важно определить налоговый режим, рассчитать налоговую нагрузку и разобраться с обязательными социальными платежами. В 2026 году правила для ИП существенно изменились: с начала года в Казахстане действует новая система специальных налоговых режимов, а патент и ряд других прежних режимов отменены.
Какой налоговый режим выбрать, если ИП сдает имущество в аренду
С 1 января 2026 года в Казахстане действуют три специальных налоговых режима:
- СНР для самозанятых;
- СНР на основе упрощенной декларации;
- СНР для крестьянских или фермерских хозяйств.
Патент, СНР с использованием фиксированного вычета и розничный налог с 2026 года упразднены. Поэтому ИП, который оказывает услуги по аренде имущества, больше не может выбрать патент только потому, что работает самостоятельно.
Для большинства ИП, ведущих арендный бизнес, основным вариантом специального режима является СНР на основе упрощенной декларации. Его могут применять ИП и юридические лица — резиденты РК, если их доход за календарный год не превышает 600 000 МРП и деятельность не входит в перечень запрещенных для этого режима. Ставка ИПН составляет 4%, при этом местные маслихаты вправе повысить или снизить ее не более чем на 50%. Ограничений по количеству работников нет.
При этом перед выбором режима необходимо проверить конкретный вид деятельности и условия его применения. Сам факт сдачи имущества в аренду еще не означает, что у предпринимателя будет автоматическое право на упрощенную декларацию. Значение имеют вид деятельности, объект аренды и другие требования Налогового кодекса.
| Критерий | СНР на основе упрощенной декларации |
|---|---|
| Кто может применять | ИП и юридические лица — резиденты РК при соблюдении условий режима |
| Предельный доход | До 600 000 МРП в год |
| Ставка ИПН/КПН | 4% от объекта налогообложения |
| Численность работников | Ограничения нет |
| НДС | Налогоплательщики на этом режиме не являются плательщиками НДС, кроме предусмотренных законом случаев |
| Отчетность | Форма 910.00 раз в полугодие |
СНР на основе упрощенной декларации также предусматривает освобождение от социального налога.
Налог на имущество при сдаче недвижимости
Если ИП владеет недвижимостью и использует ее в предпринимательской деятельности, необходимо отдельно учитывать налог на имущество. Для индивидуальных предпринимателей применяется ставка 0,5% к налоговой базе, установленной для соответствующих объектов. Например, предположим, что налоговая база по объекту составляет 20 000 000 тенге. При ставке 0,5% расчет будет следующим: 20 000 000 × 0,5% = 100 000 тенге.
То есть при условии, что вся указанная сумма является налоговой базой для расчета, годовая сумма налога составит 100 000 тенге. Однако при расчете налога на имущество нельзя автоматически принимать стоимость недвижимости из договора аренды или ее рыночную цену за налоговую базу. Необходимо определить базу по правилам Налогового кодекса и учитывать характеристики конкретного объекта.
Кроме налога на имущество, в зависимости от объекта у собственника могут возникать обязательства по земельному налогу и другим платежам. Поэтому при сдаче коммерческой недвижимости налоговую нагрузку следует оценивать не только по арендному доходу.
Какие социальные платежи ИП платит за себя в 2026 году
Налоги с дохода от аренды — не единственные обязательства предпринимателя. ИП также уплачивает социальные платежи за себя.
В 2026 году к основным платежам относятся:
- ОПВ — 10% от дохода, принимаемого для исчисления пенсионных взносов;
- ОПВР — 3,5% от соответствующего объекта;
- СО — 5% от объекта исчисления социальных отчислений;
- ВОСМС — 5% от 1,4 МЗП.
- При этом доход для расчета ОПВ, ОПВР и СО ИП определяет самостоятельно в пределах установленных законодательством ограничений. Взносы на ОСМС рассчитываются иначе: объект для ИП установлен в размере 1,4 МЗП и не зависит от фактически заявленного дохода.
МЗП в 2026 году составляет 85 000 тенге, поэтому ВОСМС ИП за себя составляет: 85 000 × 1,4 × 5% = 5950 тенге в месяц.
Пример расчета
Допустим, ИП заявил доход 100 000 тенге в месяц для расчета платежей, если эта сумма соответствует установленным минимальным и максимальным пределам. Тогда:
- ОПВ: 100 000 × 10% = 10 000 тенге;
- СО: 100 000 × 5% = 5000 тенге;
- ОПВР: 100 000 × 3,5% = 3500 тенге;
- ВОСМС: 5950 тенге.
Итого: 10 000 + 5000 + 3500 + 5950 = 24 450 тенге в месяц.
Это пример расчета при заявленном доходе 100 000 тенге. Фактическая сумма может отличаться в зависимости от объекта исчисления и установленных законодательством пределов.
Отдельно следует учитывать социальный налог. С 2026 года для ИП он рассчитывается по новым правилам — 2 МРП за себя. Однако налогоплательщики, применяющие СНР на основе упрощенной декларации, освобождены от уплаты социального налога. Таким образом, выбранный налоговый режим влияет не только на налог с дохода от аренды, но и на общую налоговую нагрузку предпринимателя.
Нужно ли сдавать форму 871.00 при аренде имущества
Отдельное правило действует для арендодателей, которые предоставляют во временное владение и пользование торговые объекты и торговые места в торговых объектах, в том числе на торговых рынках. Для них предусмотрен реестр договоров имущественного найма (аренды) по форме 871.00. С 2026 года эта форма исключена из состава форм налоговой отчетности, но продолжает использоваться как отдельная форма отчетности. Порядок ее составления и представления установлен приказом Министра финансов РК от 12 ноября 2025 года № 696.
Реестр состоит из формы 871.00 и приложения 871.01. В нем указывают сведения о торговых объектах, арендаторах, суммах арендной платы и возмещаемых расходах. Поэтому утверждение «любой ИП, который сдает недвижимость в аренду, обязан сдавать форму 871.00» неверно. Обязанность связана именно с предоставлением торговых объектов и торговых мест, на которые распространяются соответствующие правила.
Что отражается в реестре
В форме 871.00 указывают, в частности:
- количество торговых объектов;
- количество арендаторов;
- общую сумму арендной платы по договорам;
- фактически уплаченную арендную плату;
- сумму возмещаемых расходов;
- фактически уплаченные возмещаемые расходы.
В приложении 871.01 приводится более подробная информация по конкретным объектам и договорам.
Как организовать учет доходов от аренды
Для арендного бизнеса важно отдельно учитывать каждый договор и связанные с ним платежи. В документах желательно четко определить:
- объект аренды;
- срок действия договора;
- размер и порядок внесения арендной платы;
- коммунальные и другие возмещаемые расходы;
- порядок изменения арендной платы;
- ответственность сторон;
- условия расторжения договора.
Доходы от аренды необходимо своевременно отражать в учете и включать в налоговую базу в соответствии с выбранным режимом. Используйте решения 1С, чтобы учесть все доходы и расходы, правильно рассчитать налоги и подготовить отчетность.
Если предприниматель сдает несколько объектов, удобнее вести отдельный реестр договоров даже в тех случаях, когда законодательство не требует представления формы 871.00. Это помогает контролировать поступления, задолженность арендаторов и сроки действия договоров.
При сдаче коммерческой недвижимости также стоит заранее проверить, возникают ли обязательства по налогу на имущество, земельному налогу, НДС или другим платежам.
На что обратить внимание, если ИП сдает имущество в аренду
Перед началом или продолжением арендного бизнеса в 2026 году предпринимателю стоит проверить несколько ключевых моментов.
- Выбранный налоговый режим. Патент в 2026 году больше не применяется. Для ИП, соответствующего условиям, одним из основных вариантов является СНР на основе упрощенной декларации.
- Право на применение упрощенной декларации. Нужно проверить годовой доход и убедиться, что деятельность не входит в запретительный перечень.
- Налог на имущество. Если предприниматель владеет недвижимостью, используемой в бизнесе, необходимо определить налоговую базу и сумму налога.
- Социальные платежи. ИП должен ежемесячно рассчитывать обязательные платежи за себя с учетом действующих ставок и ограничений.
- Форма 871.00. Если предприниматель сдает торговые объекты или торговые места, нужно проверить обязанность по представлению реестра договоров аренды.
- Документы по аренде. Все договоры, акты и расчеты с арендаторами следует оформлять и хранить в порядке, установленном законодательством.
Сдача имущества через ИП в 2026 году требует учитывать не только ставку налога с арендного дохода. На общую нагрузку влияют выбранный налоговый режим, налог на имущество, социальные платежи за предпринимателя и дополнительные обязательства, связанные с конкретным объектом.
Главное изменение 2026 года — отказ от прежней системы специальных режимов. Патент больше не является вариантом для ИП, работающего без сотрудников, а упрощенная декларация теперь работает по новым правилам: ставка составляет 4%, ограничения по численности работников нет, а декларацию нужно сдавать два раза в год.
Если предприниматель сдает торговые объекты или торговые места, отдельно нужно учитывать требования к форме 871.00. Правильный выбор режима и своевременный расчет всех обязательств позволяют снизить риск ошибок и претензий со стороны органов государственных доходов.
